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今天我想講(jiang)(jiang)(jiang)三點。第(di)一(yi)，講(jiang)(jiang)(jiang)講(jiang)(jiang)(jiang)關系；第(di)二講(jiang)(jiang)(jiang)講(jiang)(jiang)(jiang)工匠精神；第(di)三講(jiang)(jiang)(jiang)國際化。

強關系與弱關系

在中(zhong)國(guo)干什么(me)都要講關(guan)系(xi)，尤其是物(wu)(wu)業(ye)管理更講關(guan)系(xi)。為什么(me)呢？中(zhong)國(guo)所謂的關(guan)系(xi)，無非就是說你(ni)找(zhao)別人(ren)拉(la)關(guan)系(xi)，別人(ren)找(zhao)你(ni)拉(la)關(guan)系(xi)。物(wu)(wu)業(ye)管理像小(xiao)媳婦，更得找(zhao)別人(ren)講關(guan)系(xi)，找(zhao)服務(wu)，物(wu)(wu)業(ye)管理不(bu)(bu)是強勢的，不(bu)(bu)是別人(ren)求著你(ni)，是你(ni)求著別人(ren)。

這里就談(tan)到前一段時間爭議比較(jiao)大的“拆圍墻”話題(ti)。

中(zhong)國(guo)(guo)長城是(shi)(shi)(shi)圍墻，紫禁城是(shi)(shi)(shi)圍墻，大院(yuan)也是(shi)(shi)(shi)圍墻。從某(mou)種(zhong)角度來(lai)(lai)講(jiang)，可(ke)以(yi)說中(zhong)國(guo)(guo)有種(zhong)“圍墻文化”。最近(jin)有媒體讓我(wo)推薦(jian)一(yi)本(ben)書，我(wo)推薦(jian)了一(yi)套《羅(luo)馬人的(de)故事》，一(yi)共(gong)15本(ben)。其中(zhong)第10本(ben)就談(tan)到了墻，涉及到建(jian)筑、工程(cheng)等。這第10本(ben)前言(yan)提到，2000多年前羅(luo)馬人修(xiu)(xiu)道(dao)路的(de)時候，華夏帝國(guo)(guo)在修(xiu)(xiu)長城。從物理層(ceng)面(mian)上來(lai)(lai)講(jiang)，一(yi)個(ge)(ge)是(shi)(shi)(shi)橫向(xiang)展(zhan)開(kai)的(de)，一(yi)個(ge)(ge)是(shi)(shi)(shi)豎(shu)向(xiang)展(zhan)開(kai)的(de)。豎(shu)向(xiang)展(zhan)開(kai)就是(shi)(shi)(shi)往上圍起(qi)來(lai)(lai)，橫向(xiang)展(zhan)開(kai)就是(shi)(shi)(shi)大路，四通八(ba)達。顯然一(yi)個(ge)(ge)是(shi)(shi)(shi)圍，一(yi)個(ge)(ge)是(shi)(shi)(shi)開(kai)。

“圍墻文(wen)化”最典(dian)型的(de)特點(dian)是防衛、保護自己，在(zai)圍墻內部形(xing)成(cheng)一種強聯系(xi)的(de)關系(xi)，但是對外則是接(jie)近封閉的(de)、拒斥的(de)，形(xing)成(cheng)我(wo)們心(xin)里一種防守的(de)、不開(kai)放的(de)觀念(nian)。

就萬科來講，我們一直提(ti)倡開(kai)放(fang)社(she)區設(she)計。上海萬科一個小(xiao)區因(yin)為是(shi)開(kai)放(fang)的(de)，不(bu)僅(jin)僅(jin)是(shi)給小(xiao)區本身使用，也(ye)給小(xiao)區周圍使用，服務(wu)設(she)施(shi)效率(lv)高，很自然就成(cheng)了閔(min)行七寶社(she)區的(de)一個中心，各(ge)種城市功能單元(yuan)都在那。

但(dan)拆物理的圍(wei)墻(qiang)容(rong)易，拆心里(li)頭(tou)的“圍(wei)墻(qiang)”難(nan)，我覺得真(zhen)正要打破的是(shi)心里(li)頭(tou)的“圍(wei)墻(qiang)”，提倡開(kai)放的大道文化(hua)(hua)。比(bi)如(ru)我們中(zhong)國傳(chuan)統特(te)別(bie)講關系，一個是(shi)血緣(yuan)(yuan)關系，比(bi)如(ru)家族企業，一個是(shi)地緣(yuan)(yuan)關系，比(bi)如(ru)子(zi)弟兵、家鄉人(ren)，這種內在的強聯(lian)系就(jiu)是(shi)一種“圍(wei)墻(qiang)文化(hua)(hua)”。

關系(xi)是(shi)世(shi)界(jie)性的(de)，絕(jue)對不(bu)(bu)是(shi)中(zhong)國所(suo)特有的(de)，但中(zhong)國更講。什么是(shi)強關系(xi)？就是(shi)你特別信任他，你可(ke)以托付給他。它不(bu)(bu)僅可(ke)能(neng)是(shi)血(xue)緣關系(xi)或地緣關系(xi)，還可(ke)能(neng)是(shi)同學(xue)(xue)關系(xi)等(deng)等(deng)。大家密切來往，對方(fang)一張嘴我就知道他說(shuo)什么，這個(ge)叫(jiao)強關系(xi)。按照(zhao)進化(hua)心(xin)理學(xue)(xue)，一個(ge)人的(de)強關系(xi)一輩子最多不(bu)(bu)會(hui)超(chao)過20個(ge)。

但是(shi)我們已(yi)經到了互聯網時代，一個(ge)開放的(de)(de)時代，世界是(shi)一個(ge)平的(de)(de)，如果我們靠強(qiang)關系(xi)，它是(shi)非(fei)常(chang)有(you)限的(de)(de)，我們還(huan)需要弱關系(xi)。

弱(ruo)(ruo)關(guan)系(xi)(xi)影響(xiang)我們互(hu)相信任(ren)嗎？沒有(you)。改革開放和國(guo)際接軌，在(zai)互(hu)聯網時代(dai)，在(zai)中國(guo)我們需(xu)要弱(ruo)(ruo)化(hua)強(qiang)關(guan)系(xi)(xi)，強(qiang)化(hua)弱(ruo)(ruo)關(guan)系(xi)(xi)。弱(ruo)(ruo)關(guan)系(xi)(xi)怎(zen)么(me)打交道呢？我想有(you)幾(ji)條。

首先商人做(zuo)生意，中(zhong)國傳統文(wen)化中(zhong)，做(zuo)生意絕對是強關系(xi)。“上陣父子兵(bing)，打虎親兄弟(di)”，因為血(xue)緣他不(bu)擔心誰被(bei)誰出賣了，做(zuo)生意也是一(yi)樣的(de)。另(ling)一(yi)個(ge)強關系(xi)是地緣，子弟(di)兵(bing)和各種(zhong)幫派，它就是地緣關系(xi)。

但航海大發(fa)現后做生意(yi)，水手為了發(fa)財鋌而(er)走險，一艘船出去(qu)了，什么時候回(hui)來都(dou)不知道，他們之間(jian)的(de)關(guan)系既不是血緣也不是地緣，靠什么連在(zai)一起呢？我(wo)(wo)想就是規矩(ju)，契約精神(shen)。我(wo)(wo)們大家可以互(hu)相(xiang)不熟悉，但大家都(dou)遵(zun)(zun)守(shou)規矩(ju)，簽訂(ding)契約。現在(zai)經商更(geng)多講的(de)就是契約，講契約就等于講規則，規則未必都(dou)是合理的(de)，但是要遵(zun)(zun)守(shou)。這(zhe)樣你的(de)交易(yi)成本才低，建立的(de)伙伴關(guan)系才廣。我(wo)(wo)個(ge)人奉行的(de)就是弱關(guan)系。

“君子之(zhi)交淡如水”。如何擺(bai)正這樣一個(ge)關系，你(ni)不(bu)要(yao)力圖和(he)政府部門某些人建立一種你(ni)所希望(wang)的強聯(lian)系。我們就(jiu)是(shi)弱聯(lian)系，就(jiu)是(shi)講規則，就(jiu)是(shi)講透明。當你(ni)把自己擺(bai)得非常清楚的時(shi)候，對方也(ye)知道你(ni)是(shi)一個(ge)什么樣的人。

我多(duo)少年前就(jiu)說了萬(wan)科不(bu)行(xing)賄。今天打老(lao)虎、拍蒼(cang)蠅，我還站在這兒講(jiang)，很(hen)多(duo)人都相(xiang)信(xin)了。對于我們弱關系上(shang)的(de)事，你要站得住腳，你不(bu)能依(yi)靠別人，你只有(you)依(yi)靠自(zi)己遵守規則。

現在已經是(shi)互聯網、物聯網時(shi)代(dai)了，如果我(wo)們觀念上還形成一個圍墻、一個土圍子(zi)，我(wo)們對(dui)未來是(shi)不適應(ying)的。但(dan)是(shi)我(wo)很(hen)(hen)欣(xin)喜的看到，過去五年，中國(guo)的物業發(fa)生了很(hen)(hen)大變化，已經在適應(ying)這(zhe)樣一個未來的互聯網時(shi)代(dai)。

工匠精神的兩個典型

工匠(jiang)精神，就是要(yao)精益求精，就要(yao)把它做好。我想談(tan)兩個(ge)人身(shen)上體(ti)現的工匠(jiang)精神。

第一個是褚時(shi)健(jian)先(xian)生，為什么(me)73歲重新創業(ye)，10年之后(hou)“褚橙”成功，就(jiu)是因為他的(de)工匠精(jing)神，精(jing)益求精(jing)。我在不同場合(he)都介紹過(guo)褚時(shi)健(jian)先(xian)生，今(jin)天不展開。

今(jin)天我想(xiang)提另外一個人(ren)，他和房地產關系非常密(mi)切，孫文(wen)杰(jie)，他是(shi)前中建(jian)(jian)總公司(si)的(de)董事(shi)(shi)長(chang)，前中海公司(si)的(de)董事(shi)(shi)長(chang)兼總經(jing)理，中海公司(si)的(de)創建(jian)(jian)人(ren)。

萬科(ke)在進(jin)入房地產(chan)(chan)的時(shi)(shi)候，中(zhong)(zhong)建(jian)(jian)總公(gong)司(si)(si)在香(xiang)港的公(gong)司(si)(si)叫中(zhong)(zhong)國海(hai)(hai)(hai)外建(jian)(jian)筑工(gong)程有限公(gong)司(si)(si)，注冊于香(xiang)港。萬科(ke)1988年進(jin)入房地產(chan)(chan)的時(shi)(shi)候，中(zhong)(zhong)國海(hai)(hai)(hai)外公(gong)司(si)(si)在香(xiang)港已(yi)(yi)經(jing)很(hen)有名氣，是(shi)搞建(jian)(jian)筑出(chu)名，在1988年的時(shi)(shi)候已(yi)(yi)經(jing)是(shi)接了香(xiang)港1/3的建(jian)(jian)筑工(gong)程量。當時(shi)(shi)中(zhong)(zhong)國海(hai)(hai)(hai)外也開始從建(jian)(jian)筑公(gong)司(si)(si)進(jin)入房地產(chan)(chan)開發公(gong)司(si)(si)。它(ta)一(yi)(yi)進(jin)房地產(chan)(chan)行(xing)業就出(chu)手不凡，一(yi)(yi)下就成了萬科(ke)效(xiao)仿學習的榜(bang)樣。中(zhong)(zhong)海(hai)(hai)(hai)本身建(jian)(jian)筑工(gong)程出(chu)身，當時(shi)(shi)從設計、建(jian)(jian)造、成本控制、質量把握上，比萬科(ke)高(gao)一(yi)(yi)個(ge)檔次。

1997年香港金融危機，中(zhong)海(hai)在(zai)(zai)香港的上(shang)市股票價格低得一塌糊涂(tu)。我看(kan)到了(le)機會(hui)，通過中(zhong)間人在(zai)(zai)北京的凱賓斯基酒店和孫文杰先(xian)生見了(le)一面，建議萬科和中(zhong)海(hai)合并(bing)。提議被孫先(xian)生婉拒(ju)。

當時萬科對中國海外，對孫文杰先(xian)生是非常尊重的。它(ta)是一個(ge)國企、央(yang)企，但是不(bu)影響它(ta)按(an)照市(shi)場規律來運(yun)作(zuo)。

后來萬科制定了一(yi)個“海(hai)盜計劃”，中(zhong)國海(hai)外一(yi)批(pi)干部(bu)到了萬科。我曾得(de)到消息，孫先(xian)生(sheng)很得(de)意地說他們(men)很多干部(bu)到萬科都被重用。中(zhong)海(hai)企業(ye)文化可(ke)持續，沒有因為萬科強行“借用”它的(de)干部(bu)而受(shou)影響(xiang)，還在往前走(zou)(zou)。不但往前走(zou)(zou)，孫總(zong)(zong)又到了中(zhong)建總(zong)(zong)公司做(zuo)出了業(ye)績。

據我所知，現在真正在中(zhong)國(guo)(guo)影響到中(zhong)國(guo)(guo)房地(di)產(chan)界的(de)，可以說半壁江山的(de)骨干(gan)是(shi)源自于中(zhong)海。孫(sun)文杰先(xian)生沒(mei)有因為是(shi)一個國(guo)(guo)營企業干(gan)部，沒(mei)有因為種種局限性，反(fan)而在這(zhe)種局限性中(zhong)打造(zao)成一支守(shou)規則、有技術、懂(dong)管理的(de)隊伍。

褚時健做褚橙，孫文杰打造(zao)中(zhong)(zhong)海。一個是民營，一個是國(guo)(guo)企，但都體現(xian)了工匠(jiang)精神，這(zhe)種精神并(bing)不(bu)受所有制的影(ying)響。中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)未來的轉型發展，應(ying)該結合不(bu)同的資源(yuan)，而不(bu)應(ying)該強調所有制的區別。

工(gong)匠精(jing)神(shen)在中(zhong)國才(cai)開始發揮(hui)作用。正因為(wei)我(wo)們(men)從黃金時(shi)代到了(le)白銀時(shi)代，工(gong)匠精(jing)神(shen)現(xian)在才(cai)顯(xian)出來了(le)。企業如何(he)精(jing)益求精(jing)，如何(he)做產品，尤(you)其是我(wo)們(men)的產品賣了(le)之后(hou)，如何(he)以客戶導向為(wei)第(di)一，到最(zui)后(hou)一步物(wu)業管理如何(he)，這些(xie)現(xian)在才(cai)僅僅是開始。

工匠精神是(shi)(shi)什么？我(wo)覺得第一(yi)是(shi)(shi)要安心自己所(suo)做(zuo)的工作。我(wo)不(bu)想(xiang)對80后(hou)、90后(hou)說(shuo)愛一(yi)行(xing)(xing)干一(yi)行(xing)(xing)，我(wo)想(xiang)說(shuo)你(ni)不(bu)愛也得把它做(zuo)好。“有(you)心栽花(hua)花(hua)不(bu)開，無心插柳柳成行(xing)(xing)”，我(wo)有(you)很多目標，我(wo)想(xiang)做(zuo)的事情(qing)實際(ji)上很多做(zuo)不(bu)到(dao)。但是(shi)(shi)你(ni)做(zuo)不(bu)到(dao)的事情(qing)過程當中，你(ni)一(yi)直在努力(li)做(zuo)、認真做(zuo)，它對你(ni)都(dou)是(shi)(shi)積累、都(dou)是(shi)(shi)營養(yang)。真正機會(hui)到(dao)來的時候，它會(hui)更多給你(ni)助(zhu)力(li)。

萬科為什么要國際化

第一，中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)改革開放(fang)就是國(guo)(guo)際化(hua)的過程(cheng)。2011年我(wo)出國(guo)(guo)的時(shi)候(hou)，萬科(ke)很多(duo)業務(wu)都(dou)是和(he)國(guo)(guo)外公司合(he)作的，盡(jin)管我(wo)們幾乎100%的業務(wu)在(zai)(zai)中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)。未來我(wo)們的主流業務(wu)一定在(zai)(zai)中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)，但是我(wo)們已經和(he)國(guo)(guo)際上的日(ri)本(ben)資金、新加(jia)坡(po)的資金、美國(guo)(guo)的資金進行(xing)了合(he)作。

尤(you)其是(shi)新加坡的(de)(de)GIC，我(wo)們建立(li)了合資(zi)(zi)(zi)公司，合作(zuo)非(fei)常愉(yu)快(kuai)。GIC100%委(wei)托萬科在(zai)管(guan)理，沒有派任何(he)人，甚至(zhi)只要投資(zi)(zi)(zi)項目(mu)不(bu)超過(guo)10億人民幣(bi)，管(guan)理團隊就可以(yi)定(ding)，到董事會備(bei)案就可以(yi)。我(wo)們第一個到美國投資(zi)(zi)(zi)的(de)(de)項目(mu)就借(jie)鑒GIC的(de)(de)經驗，現在(zai)合作(zuo)已經拓展到更多(duo)的(de)(de)項目(mu)。

萬科到了一個陌生的(de)(de)(de)(de)市場，用的(de)(de)(de)(de)是(shi)強關(guan)(guan)系(xi)(xi)，還(huan)是(shi)弱(ruo)關(guan)(guan)系(xi)(xi)？顯然弱(ruo)關(guan)(guan)系(xi)(xi)，我們(men)依(yi)靠的(de)(de)(de)(de)是(shi)品牌形象(xiang)，萬科的(de)(de)(de)(de)品牌對方相信。作為(wei)企業發展一定規模的(de)(de)(de)(de)時候，最重(zhong)要的(de)(de)(de)(de)是(shi)要靠品牌。

萬科國際化的目的是什么？

第(di)一是學習，顯(xian)然歐美是成(cheng)熟的市場(chang)模式，上海、北京、廣(guang)州、深圳(zhen)已經開始從發展中(zhong)的市場(chang)向成(cheng)熟市場(chang)過渡，我們要先走一步學習，看(kan)中(zhong)國未來怎么做。

第二建立網(wang)絡關系，出去投(tou)資主(zhu)動(dong)(dong)(dong)把(ba)被(bei)動(dong)(dong)(dong)的網(wang)絡變(bian)成一(yi)個主(zhu)動(dong)(dong)(dong)的網(wang)絡關系，讓世(shi)界知道你(ni)。

第三(san)點(dian)是真正的落腳點(dian)，給消費者提(ti)供(gong)國際的服務。

中國的(de)(de)(de)物業(ye)管(guan)理(li)(li)真正的(de)(de)(de)市場(chang)化(hua)(hua)僅僅才(cai)(cai)開始，它的(de)(de)(de)前景、空間很大。物業(ye)管(guan)理(li)(li)未來(lai)一(yi)(yi)定是技(ji)(ji)術(shu)化(hua)(hua)，應用最新的(de)(de)(de)技(ji)(ji)術(shu)，也要嘗試資(zi)本化(hua)(hua)、金(jin)融化(hua)(hua)。物業(ye)行業(ye)應該在(zai)未來(lai)城市化(hua)(hua)進程當中扮演越(yue)來(lai)越(yue)獨立、越(yue)來(lai)越(yue)專業(ye)、越(yue)來(lai)越(yue)技(ji)(ji)術(shu)的(de)(de)(de)角色，到最終人才(cai)(cai)整合(he)、資(zi)本整合(he)、各方面整合(he)，成(cheng)為一(yi)(yi)個有影響力(li)(li)、有號(hao)召力(li)(li)的(de)(de)(de)行業(ye)。